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广州楼市去化周期超一年 未来三个月继续深调

鄂州新闻网  2019-12-02 19:05:02
今年的五月份,以五一假期开始,端午节假期结束。从理论上来讲,两个假期的存在会让传统楼市销售的红五月更加兴旺。然而,广州楼市在五月的成绩却黯然失色。

数据显示,五月广州一手住宅网签5837套,较去年五月同比大降22%。对此,有分析人士指,有部分销售还没来得及反映在网签系统中,实际的同比下降幅度并没有这么大。

另一方面,相关网站数据中心最新数据显示,5月份广州全市一手住宅网签同比均价大涨25.6%。不过,熟悉广州楼市的人会理解,这是因为广州市房管局今年以来解除了限价限签政策,导致去年开发商以双合同分拆的房价还原到单一合同中,于是广州官方数据大涨,与市场实际现状呈相反走势。今年前5个月,广州全市一手住宅网签价同比涨4.9%。

端午假期前后,广州有多个楼盘降价促销,折扣在7-8折。全国总价地王亚运城于更是突然降价三成,引起市场广泛关注。

克尔瑞研究中心称本次楼市下行为继2005年、2008年、2011年以后的第四个调整周期。因去化放缓,目前广州的库存去化周期延长至13.1个月。中原地产项目总经理黄韬预期,6、7、8月份,广州楼市还会继续深度调整。

南沙库存压顶

南沙成为广州库存压顶的区域。今年一月以来,南沙可售存量面积在77万平方米以上持续增长。截至5月底,该数目已增加至超过98万平方米。

存量增长导致消化周期延长。克尔瑞研究中心数据显示,南沙的去化周期从11个月一直攀升至目前的26.6个月。

对新区南沙而言,未来去化能否加快,还取决于政策走势。不过日前,新华社主办的周刊《瞭望》披露,中央高层对自贸区申报存在的问题不甚满意,愈演愈烈的自贸区申报热潮被紧急叫停,并打回重新审查。

报道引述权威部门人士说法指:所有的申报流程都停了下来,不少地方已经开始反省,并重新考虑申报方案。

去年,包括广州南沙、深圳前海、珠海横琴等在内的区域向中央申报粤港澳自贸区。今年4月,上述区域的相关政府部门人士对经济观察报表示:自贸区应该能在今年年内获得批复。

其时,一家在南沙有大型项目的开发商亦透露:我们在密切关注自贸区的审批情况,适时调整项目开盘节奏。毫无疑问,(获批)消息公布将对南沙的楼价形成利好。

也许是基于此预期,南沙不少楼盘今年以来出现捂售。例如星河山海湾,4月就有超过1500组登记量,超出首期推出的千套货量,但至今尚未开盘。原计划5月开盘的四个新盘,就有三个爽约。

在传统的红五月,广州多个楼盘以价换量之际,南沙仅万达及万科的两个项目开卖。克而瑞广州研究咨询执行总监曾英杰指出,目前广州的南沙和番禺两区去化压力较大,其中南沙本身消化量下滑明显,供应量大。

今年2、3月,南沙就出现了273套和334套的成交低位。业内人士质疑,捂盘可能并非等待自贸区批复消息,亦可能是本身感觉到市场反应冷淡,先缓一缓再说。

端午降价潮

在刚过去的端午假期,广州的其他区域在一波降价潮中加快楼盘销售,超过8个楼盘推出新货,并以较大优惠争取顾客。

本身从事楼盘信息统计工作的张小姐和黄小姐,分别购买了雅居乐君域公馆和万科金色梦想。张小姐透露,她和同事选择这两个楼盘的原因一是打折幅度大,二是楼盘是标杆房企的产品。

5月31日,雅居乐君域公馆推出约200套洋房,户型为79130平方米的两至三房。这批新货销售均价约为12000元/平方米,部分位置不够理想的单位开价仅为10700元/平方米。该项目最近一个月的网签均价超过1.5万元/平方米。推算可知,此次销售均价较前期降幅接近25%。这个项目还做了合作伙伴员工团购专常

经过端午假期促销,君域公馆内部人士表示:本次推售本身就是清理尾盘,整个去化情况理想,目前只剩下6、7套单位。

另一个楼盘万科金色梦想,本次推出二期单位264套,户型为65-94平方米的两房至三房,带装修均价1.4万元/平方米,并有首付分期优惠措施。与之形成对照的是,该楼盘所在的黄埔区,楼盘均价为1.56万元/平方米。而该盘在去年10月开盘时,均价则在1.65万-1.75万元/平方米,可见本次推售有明显折让。结果开盘两小时销售九成。

最吸引眼球的当数全国总价地王项目亚运城。5月31日,亚运城项目山海湾推出70套130-160平方米的低密度大户型特价户型,均价仅为1万元/平方米,较项目去年1.5万-1.6万元/平方米的售价降幅超过30%。该价格甚至还低于2008年首次开盘的价格。

地产中介认为,降价对加快去化效果显著。亚运城本次推出的70多套房源,在短短3天时间内便销售大半。不过低价促销的行为就引起老业主的不满。

克而瑞广州研究咨询执行总监曾英杰对经济观察报表示,总体来看,价格手段是目前比较有效的促进销售的情况。跟前几次调整一样,品牌房企在引领这个市场的走势。因为对于他们而言,更看重的是企业现金流状况,不会太在意单个项目的高溢价,因为他们会更加积极的面对市场,采取各种的措施来保证成交量。曾英杰说。

克尔瑞研究中心统计,广州近期降价幅度较大的楼盘包括:敏捷地产的锦绣半岛、万科欧泊、越秀地产的可逸阳光、颐和山庄、万科东荟城等项目,价格基本打了7-8折。

曾英杰表示,尽管目前市场处于下行阶段,但规模房企在市场上的表现更加的抢眼。尤其是积极应对市场的房企,如碧桂园和恒大,销售业绩与去年同期相比,都出现了明显的增加。曾英杰说。他预期,因为积极的销售策略,上市房企第二季度的业绩会好于第一季度。

拐点尚待观察

相关网站数据中心统计显示,今年端午假期前两天共签316套,相比去年端午假期前两天网签量下降5.4%。由于放开限价限签,销售均价则分别为16995元/平方米和22020元/平方米,与去年端午前两日的均价相比,有显著上升。

今年以来,广州的近郊区从萝岗到金沙洲到增城再到番禺,降价逐步在蔓延。广州的中心城区则暂未出现价格松动。

黄韬认为,尽管今年以来广州楼市疲软,但尚不能称为楼市拐点。其指出,拐点需要满足的因素,一是要3-6个月持续下降,现在持续时间还不够;二是累计降价幅度应超过15%。黄韬透露,目前广州累计平均降价幅度在5%-8%,其中市近郊地区降幅在10%-15%,个别项目达到20%,但市内价格未松动,平均降价幅度不会太大。亚运城和萝岗中海誉城等项目,降价后去化理想,并且呈现出价格回调的现象。

黄韬指,今年以来的降价潮,一是市场的调整期,去年广州房价上升20%多,到达峰值,需要一个调整和回落的过程;二是年初银行贷款收紧,开发商需要通过降价去提升消费者的购买能力;三是消费者对后市的看法,包括对宏观经济和楼市,持观望态度。

克而瑞研究中心统计发现,2012年广州一手住宅平均月成交面积为97万平方米,今年五月广州楼市的成交面积约为65万平方米。换句话说,广州五月的成交面积已少于去年月均成交面积。

成交减少直接导致库存上升。截至5月底,广州可售存量面积为865.04万平方米,存量消化期上升至13个月。其中,库存量较高的片区有番禺,达到23.8个月;南沙26.6个月,以及花都20.3个月。

曾英杰指出,库存去化周期=当期存量/近3个月平均去化量,从公式可以看出,库存去化周期偏长,可能是供应量增加,也可能是近三个月去化较慢,所以需要结合多个月来看去化周期,会更有参考意义。

曾英杰还指,花都尽管数字比较难看,但主要是因为最近几月很多项目新拿预售证,但并没有推出市场,导致短期内库存去化周期拉长,实际市场情况并没有这么差。

中国指数研究院最新发布的一份报告显示,2014年5月,中国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米10978元,环比上月下跌0.32%。这是2012年6月以来百城房价首次环比下跌,在此之前,百城住宅均价已经连续环比上涨23个月。

黄韬认为,广州的情况在全国来讲还算不错,而且广州刚性需求大,开发商降价是可以换取购买力释放的。他预期,广州楼市未来三个月继续深度调整,而到第四季度应会逐步稳定。


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